1.27新政后，杭州楼市的最大蓝海，是那些流摇的合院叠墅
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
01
“融望之城合院收官25套，就一户报名？湖风雅园97套合院，竟然没人报名！”
“南湖明月也是，合院客户还没房子多。”
春节后的购房群里，吃瓜群众议论纷纷。有钱人只为钱塘江两岸的豪宅抢破头，低密院墅陆续推盘，却乏人问津？
当桃花源的老别墅都身价大涨，之江的二手别墅被一扫而空，你以为富人真这么“温良恭俭让”？
他们正利用普通人慢一步的认知，避开限售，开心地挑着自己喜欢的大房子。
02
春节前后，杭州的低密院墅陆续推了不少，简单盘一盘销售情况吧。
首先，流摇的确有，但不是全部。
湘湖新城的湘湖印象，距离湘湖边约1公里出头，是个拥有高层、洋房和排屋的高低配项目。早在2017和2019年，就推过两次排屋，从来不愁卖。
相隔一年多，如今几乎已成现房，2月8日，它忽然领证，加推10套排屋。更惊喜的是，均价3.15万元/㎡，相较2017年完全没涨过！结果是，196组登记，中签率仅5%。
低密院墅集中的湘湖板块
无独有偶，同一板块的湘湖原著，年底年初加推了3次。2月初推出20套排屋，均价约5万，吸引了113户报名，中签率约18%！
其次，再跟踪一下那些看起来流摇的盘，后来怎么样了呢？
未来科技城2.0的南湖明月，共规划了166套中式合院。去年10月底、今年2月初，两度推盘，看起来是两度流摇。
然而，那都只是线上登记报名的数据。2月初的这次开盘，2月27日刚选完房，真实情况是，85个人秒杀45套房源。
南湖明月效果图
经历过买房抢车位的人，可以代入一下那个场景：想好心仪的房源，大家同一时间线上秒杀，像一场加强版“双十一”，那是运气、手速与智慧之战。
选房当天，45套房源瞬间抢光，有一户在付款时出了错，房源轮空，转瞬就被候场者眼明手快地秒杀。
同样的，星桥皋亭山与天鹅湖之畔的湖印宸山，2月首开40套精装合院，仅5户登记。而到了选房现场，第一天，大部分房源已售出，第二天，所有房源告罄。
国风大境效果图
在售项目中，去年以来推盘次数最多的，要数青山湖纯低密大盘国风大境。
从前后10次摇号数据看，每一次都“无需摇号”，但实际情况是，屡开屡罄。只有试过的人才知道，它有多难买。
除了有天有地的排屋合院，优质地段的叠墅项目也一样。
未来科技城1.0核心区的晓月澄庐，年前首开127套，中签率仅19%；一线青山湖+地铁口的桃李湖滨，叠墅也是一房难求。
这么说吧，杭州在售的所有院墅盘，无论城里城外、东南西北，从最后的销售情况看，基本都抢光，没有一个是难卖的。
03
同样一笔钱，去买市中心豪宅，还是优质地段的低密院墅？哪一个升值潜力更大？
在惯有的价值判断中，我们会选择市区豪宅以保值，而流通性相对较弱的低密院墅，用来自住，实现终极改善。
但这一固定思维模式，其实已被现实打破。
我们曾讲过，云栖玫瑰园跑赢武林壹号的故事。2013年，S女士花5000多万买了套武林壹号，还以6000多万购入了一套云栖玫瑰园中式大宅。
彼时的武林，几乎还是唯一的杭州城市核心，而云栖玫瑰园却远在“转塘乡下”，只是，每套房子都有超大的占地。
云栖玫瑰园实景图
去年，S女士将武林壹号出手，卖了8000多万。而二手市场中，云栖玫瑰园中式大宅罕有挂牌，当年4000-6000万的一手房源，动辄有人以2亿收购，房东还未必肯卖！
这并不是孤例，去年以来，余杭、之江、良渚等多个板块的二手排屋合院，都跑出了价格飞涨+一房难求的行情。
趋势改变的原因，主要有两个。
首先，限墅令+双限政策之后，一方面，城里用以造排屋合院的土地逐渐清零；另一方面，高低配带不来溢价后，新拿的宅地不再规划院墅。
江南里，每成交一套二手房，都能成为媒体头条
其次，疫情后的全球货币大放水，导致富者越富，贫者越贫。
所谓的“K型复苏”，结果就是一切富人的消费品都猛涨，从排长队抢购的爱马仕、LV到加价的奔驰大G，从一线大城市的大平层到别墅，莫不如此。
不久的将来，手握巨款的富人们，就只能去二手市场上淘货了，那些院墅能不值钱吗？
不过趋势虽然已改变，还未成为全民共识，这就给富人留下了捡漏的机会。
排屋合院总价都很贵，买得起的人本就相对小众。
从地段上看，一般也在城市相对外围，大多以山水取胜，规划不像钱塘江两岸那边万众瞩目，不易引起炒房客的关注。
这类产品摇号基数本就相对小，再加上刻意低调，有时甚至劝退，往往就能如愿“成功流摇”。
流摇的好处很多。首先，绝对不用限售，不会锁盘8年。其次，这类房子关系户极多，可以让关系户优先落位。第三，可以借机加价，捆绑地下室和车位。
04
对一心“保卫财富”的有钱人而言，买流摇的院墅，是今年最好的策略之一。
亚运村当然好，但一要有“天选之子”的运气，二要有“八年抗战”的心理准备。相比之下，眼下买到排屋合院的概率，还是要大得多。
比起慌不择路，去买那些靠分销卖房的近郊刚需盘，或者40年产权的商业大平层，要靠谱得多。
不过，窗口期转瞬即逝。因为这些院墅真实的热度不低，只是表面上被强压住。一旦捷径被越来越多人发现，就会像湘湖印象那样，被打成“限售红盘”。
现在的楼市像火山口，根本不知道什么时候就爆发，哪个开发商也不敢说，一切尽在掌握中。
以南湖明月为例，这个盘一直热度很高，业主中不乏阿里、之江实验室的大佬。
毕竟，这批合院就在云城边，之江实验室旁，距融创刚拿下的399米杭州最高楼不过5公里，且明年就交房。
未来科技城三兄弟的高层二手房，都卖到6万，这里的合院才4万8。
所以，最后一期合院推出，开发商并不奢望能流摇。只是有意无意地挑在春节前登记，也不做任何宣传，想让热度低一点。
想不到，许多客户的钱都冻在前一批红盘里，转不过来，差了2户硬是没摇起来。
这一流摇，找过来的关系户立刻爆了，开发商压力陡增。无奈之下，临时通知给一天时间重新登记，用“秒杀”方式开盘。据说，有几个内部关系户都没秒到。
看起来，富人的消费都循着同一套神仙逻辑。
吃着最好的，用着最好的，住着最好的，转手还能赚一笔，十几万的爱马仕会升值，几百万的劳斯莱斯会升值，上千万的房子也会。
如何能买到它们呢？我能给你的建议是，如果预算足够，就盯牢置业顾问吧！
和爱马仕BKC一样，越是经典的款式，越是不会在店里展示，你得有熟悉的sales，还得深谙“配货”机制，有钱有心有策略，才能被带进“小黑屋”，奉上那只神秘的橘盒子。
05
那么，接下来，还有哪些主流低密产品值得守候？
我们盘点了一下续销以及未开盘的主流低密项目（见文末），总量稀少，而这个趋势也只会一路走低。
如果要选一个新晋人气王，我会pick临平新城核心区的理想臻品，对，就是被称为“临平凤起潮鸣”的那位。
1月下旬，理想臻品的1431套高层一次梭哈，3600户参加摇号，单价不到3万，却有着干挂石材外立面，精装一水儿的高端品牌，堪称本地改善一族的福星。
而82套千万级总价的合院，才是真正压箱底的王炸。
理想臻品鸟瞰效果图
如今，这里的城市配套就已臻完善，商超、医疗、产业、学区、高铁俱全，未来大概率还会坐拥地铁口。不管啥时候推，它都值得列在蹲守榜单第一位。
萧山区的南卧与湘湖板块，低密集中地，春节这一波，融望之城、湖风雅园、湘湖原著的合院排屋，都已相继推出收官房源。
值得关注的还有湘湖里，虽然鸽了多年，但整整290套，体量如此庞大的中式合院项目，又有滨江品牌加持，怎能不让人眼热。
湘湖里实景图
最后，还是提一下，最不缺关注度的，也最难买的主城区几位“老鸽王”：
上城区两个，绿城西子御园、滨江定福阁，数百米外就是西湖。虽然是拿地十几年的项目，但据说会卖到18-20万上下，而这并不影响他们的受关注度。
拱墅区田园板块有首开天青里。
凤起钱潮实景图
江干区也有两个项目有合院产品，凤起钱潮22套，钱塘云庄13套，什么时候能开，是个谜。
有一位朋友的朋友，家住九堡。每天晨跑，他都得去看一眼钱塘云庄，确认“今日未开盘”。如此，真爱粉的一天，才能安然开启。
▼杭州在售与将售低密项目（部分）
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
保利潮起 云上府 | 37500 | 板块：萧山市北 房源：400套 户型：97-121㎡ 登记方式：冻资，首套90万，二套180万，全款300万 登记日期：3.5-3.7 |
祥生云湖城 | 21644 | 板块：富阳银湖 房源：65套 户型：90-130㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：3.5-3.7 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣波波
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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